Планировочные решения в современных жилых проектах все в меньшей степени формируются по инерции и все чаще становятся прямым отражением рыночных и социальных изменений. Рост стоимости жилья, трансформация структуры домохозяйств, распространение удаленной занятости и изменение потребительских привычек формируют запрос на иные форматы квартир и иную логику организации пространства. Разбираемся вместе с руководителем департамента продукта, бренда и коммуникаций Dar Софией Кальницкой как именно в результате девелоперы вынуждены пересматривать квартирографию проектов и подходы к функциональному зонированию.
Сокращение площадей и изменение квартирографии
Одним из базовых трендов последних лет является устойчивое сокращение средних площадей приобретаемых квартир. Рост цен на первичном рынке и общая экономическая неопределенность приводят к смещению спроса в сторону более компактных форматов. Это отражается в структуре новых проектов: увеличивается доля однокомнатных квартир, тогда как количество трехкомнатных постепенно снижается. Причина не только в общем снижении средней площади (если в 2000-х в бизнес-классе эта площадь составляла 70-75 кв.м., то сейчас около 57 кв.м. Важна смена форматов самой квартиры: стали популярны квартиры формата “евро”. На практике это означает следующее: евротрешка по документам является двухкомнатной квартирой, объединение гостиной и кухонной зоны существенно экономит квадратные метры, а значит, сокращает стоимость. Таким образом, “евро” – тоже пример компактных форматов.
Параллельно закрепился формат студий, который ранее практически отсутствовал в массовом жилищном строительстве. Студии появились в 2009 году как ответ на экономический кризис. Постепенно явление из комфорт-класса и стандарт-класса "перетекло" и в бизнес-класс, а затем появилось и в премиум-классе как "квартира для пиджака" – так называют небольшие квартиры, используемые, скорее, как временный вариант проживания в городе при наличии основной загородной недвижимости.
Четырех- и пятикомнатные квартиры в типовых проектах становятся редкостью и переходят в категорию нишевого продукта. В совокупности это формирует новую квартирографию, в рамках которой девелоперы делают ставку на малометражные форматы и гибкие планировочные решения.
Рост доли одиночных домохозяйств и пересмотр роли кухни
Существенное влияние на планировки оказывает рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека. Если ранее их доля оценивалась примерно в 13%, то сегодня показатель приблизился к 44–45%. На этом фоне традиционная модель квартиры, ориентированной на семейное проживание, постепенно утрачивает универсальность.
Тренд на одиночество напрямую отражается на размерах и функционале кухонной зоны. Популярный формат студий ориентирован на одного-двух молодых жителей, для которых приготовление сложных блюд не является регулярной практикой. Когда человек приходит с работы в девять вечера, у него нет времени часами варить капусту, картошку и морковку. Скорее всего, он к этому времени заказывает доставку. И, как правило, это полуфабрикат. Кухня перестает выполнять роль центра семейной жизни и трансформируется в утилитарное пространство для разогрева готовой еды.
Альтернативные планировочные решения позволяют изолировать кухонный блок от жилой зоны таким образом, чтобы запахи не распространялись по всей квартире. При подобной логике основное пространство отдается под жилую и спальную функции, что воспринимается покупателями как более ценный ресурс. На фоне роста доли одиночных домохозяйств возникает и системный вопрос о целесообразности проектирования больших кухонь в массовых проектах.
Трансформация гостиной и запрос на приватность
Изменяется и традиционное представление о гостиной как пространстве коллективного досуга. Во многих типовых планировках по-прежнему закладываются большие диванные группы и зоны под крупноформатные телевизоры. Однако фактические потребительские практики демонстрируют снижение значимости такого сценария использования пространства.
Даже в случае совместного проживания молодые покупатели все чаще ориентированы на наличие приватных зон. В компактных квартирах широкие диваны на несколько человек теряют актуальность, уступая место более персонализированным решениям: креслам, рабочим местам, экранам для индивидуального потребления контента, в частности его транслирования с телефона. Эти изменения пока не в полной мере отражены в массовых проектах, однако постепенно начинают находить отражение в новых планировках.
Отдельного внимания заслуживает изменение подхода к количеству спален. Все чаще в проектах предусматриваются сценарии проживания, при которых два человека занимают отдельные спальни, сохраняя высокий уровень личного пространства. Такая модель становится более востребованной среди миллениалов и зумеров и требует иной логики зонирования.
Интеграция рабочих зон в жилое пространство
Распространение удаленной занятости и опыт пандемийного периода актуализировали необходимость наличия в квартире полноценной рабочей зоны. Если ранее подобные пространства рассматривались как опциональные, то сегодня они становятся функционально значимым элементом планировки. В новых проектах рабочие зоны закладываются на этапе проектирования, в том числе в квартирах небольшой площади, что отражает структурные изменения в формате занятости населения.
Например, в некоторых квартирах рабочие зоны реализованы не только в детских комнатах, но и в мастер-спальнях. Такие квартиры предлагают множество сценариев для работы: за рабочим столом или в более расслабленной обстановке в кресле или на диване в гостиной.
Помимо этого рабочие места интегрируются в общественные пространства, которые становятся продолжением квартиры в условиях небольшого метража: зум-комнаты и переговорные в библиотеке или лобби.
Рост инвестиционного спроса и формирование сегмента рантье
Отдельным направлением трансформации планировочных решений является рост инвестиционного спроса на жилье под сдачу в аренду. На рынке формируется сегмент собственников, для которых управление арендными активами становится системной деятельностью.
В ответ на этот запрос девелоперы предлагают не только отдельные квартиры, но и блоки квартир, позволяющие собственнику проживать в одной единице и одновременно сдавать в аренду соседние, контролируя их эксплуатацию в ежедневном режиме. Подобные форматы оказывают влияние на структуру проектов и требуют иного подхода к организации входных групп, секций и планировочных решений.
Гедонистический запрос и усложнение продукта
На фоне изменения потребительских ожиданий усиливается тренд на повышение уровня комфорта даже в сегменте компактного жилья. Возрастает значимость просторных и функциональных ванных комнат, увеличивается количество санузлов, востребованы решения с панорамным остеклением и максимальным доступом естественного света.
Параллельно повышаются требования к общественным пространствам: входные группы, лифтовые холлы и места общего пользования становятся элементами позиционирования проекта. В ряде проектов формируются дополнительные общественные пространства для коммуникации жителей, что также отражает запрос на более сложный и насыщенный продукт. Подобные решения приводят к удорожанию эксплуатации и содержания жилья, однако сам тренд на усложнение продукта становится все более выраженным.
Архитектурные факторы и давление градостроительного контекста
Отдельным фактором трансформации жилых проектов выступает усложнение архитектурных решений и рост этажности застройки. Дороговизна земли в Москве и требования к архитектурной выразительности объектов внутри МКАД формируют запрос на более сложные концепции и фасадные решения. В данном случае драйверами изменений выступают не столько потребительские предпочтения, сколько градостроительная политика и экономические параметры девелопмента.
В результате появляются квартиры с большими террасами или эркерами или панорамное остекление в гостиных и спальнях. В данном случае архитектура диктует условия планировкам, но, благодаря ей же, получаются уникальные планировки.
Таким образом, современные планировочные решения формируются под воздействием сразу нескольких разнонаправленных трендов: от изменения структуры домохозяйств и форм занятости до роста инвестиционного спроса и усложнения архитектурного продукта. В результате планировка квартиры становится не просто набором типовых решений, а инструментом адаптации жилых проектов к изменяющемуся образу жизни горожан и экономическим условиям рынка.
